De Wet betaalbare huur is ingegaan – met de beste bedoelingen

Wat is de voornaamste verandering door de WBH?

Er komt een nieuw gereguleerd huursegment bij ‘de middenhuur’, de vrije sector wordt kleiner en het sociale huur segment neemt naar verwachting toe. De WBH breidt de reikwijdte van het zogenaamde WoningWaarderingsStelsel (WWS) en daarmee het gereguleerd huursegment uit. Tot nu toe werden woningen tot en met 143 WWS-punten (sociale huurwoningen) gereguleerd. Vanaf 1 juli 2024 geldt er een gereguleerde maximum huurprijs voor woningen tot en met 186 WWS-punten. 

Tabel 1 - Overzicht definitie huursegmenten per 1 juli 2024

Verder ondergaat het WWS-puntensystem een update, met meer aandacht (lees punten) voor energiezuinigheid en buitenruimtes zoals een tuin of balkon. Er komt zelfs een puntenaftrek-systeem voor woningen met energielabels E, F en G.

De invloed op zittende huurders en verhuurders is in eerste instantie gering. Pas bij een huurderswisseling moet het huurcontracten van een woning in het nieuwe middenhuur segment worden aangepast. Ook binnen ons woningenfonds Woned N.V., waarbij de focus ligt op energiezuinigheid, leefbaarheid en nieuwbouwstimulering, heeft de WBH nauwelijks effect. Het raakt slechts circa 1% van de jaarlijkse huurinkomsten, indien alle huurders per direct vertrekken. In de praktijk lijken huurders echter juist lang te blijven zitten door de krapte in de (huur)woningmarkt.  

Uitponden steeds aantrekkelijker

Zodra een huurderswisseling zich voordoet, zal menig eigenaar de rekensom maken of verhuur tegen een lagere huurprijs nog uit kan. Hogere onderhoudskosten, toenemende duurzaamheidseisen en fiscale maatregelen (1), in combinatie met de stijgende woningprijzen van lege woningen, maken een ‘uitpond-scenario’ aantrekkelijker. Dit resulteert in een verschuiving van huur- naar koopwoningen. 

De krapte in de huurwoningmarkt neemt hierdoor verder toe. Of dit een positieve impuls voor koopstarters zal zijn, valt te bezien. De kans bestaat deze vaak in binnensteden gelegen woningen hun budgetten te boven gaan.

Een blik op de Nederlands woningmarkt en vrije sector

Nederland had eind 2023 circa 8,1 miljoen woningen, waarvan 57% koopwoningen en 43% huurwoningen (circa 3,5 miljoen), aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek (2).  De woninghuurmarkt is verder onderverdeeld in de gereguleerde en de geliberaliseerde (vrije) sector. 

Eind 2023 waren ongeveer 80% huurwoningen gereguleerd. Dit zijn woningen die onder de liberalisatiegrens van € 879,66 worden verhuurd, door zowel woningcorporaties als andere eigenaren. Dit is een relatief hoog aandeel in een Europees verband. In Duitsland ligt dit percentage bijvoorbeeld rond de 50% (3). Dit weerspiegelt het Nederlandse beleid om een sterke sociale huursector te hebben. 

De WHB zit toe op verdere regulering van de vrije sector. Van de 8,1 miljoen woningen waren circa 9% onderdeel van de vrije huursector, met niet-gereguleerde huurprijzen. Uiteindelijk is de verwachting dat er nu nog eens 5% (ongeveer 400.000 woningen) in het gereguleerde middensegment terechtkomen (4).  

Figuur 1 – Structuur Nederlandse woningmarkt eind 2023 (CBS) (5)  

Figuur 2 – Structuur Nederlandse woningmarkt naar verwachting WBH invoering (CBS)⁵

Een gezonde woningmarkt wordt gekenmerkt door…

… een evenwicht tussen de sociale en vrije sector, aldus de Europese Unie (EU). De EU laat lidstaten zelf de regulering tussen de vrije sector en de sociale huursector bepalen, toch loont een blik op de richtlijnen en gemeenschappelijke doelen met betrekking tot de huurmarkt en het woningbeleid. Naast betaalbaarheid, duurzaamheid en sociale cohesie benadrukt de EU ook het belang van flexibiliteit en mobiliteit. 

Een goed functionerende vrije huursector houdt volgens de EU in dat er voldoende woningen in de vrije sector zijn om te voldoen aan de vraag van mensen die willen verhuizen – om welke reden dan ook. Denk aan jonge mensen die uit huis willen, ouderen die niet (alleen) in hun huis willen blijven en niet al jaren ingeschreven staan voor een sociale woning, mensen die voor hun werk, de liefde of hun gezin willen verhuizen. Een dynamische vrije sector is niet alleen essentieel voor economische groei en de arbeidsmarkt, maar ook simpelweg voor de vrijheid van mensen gedurende verschillende levensfasen. 

Met veel aandacht voor de vraagkant en wellicht de beste bedoelingen, zijn de gevolgen voor het woningaanbod van de WHB buiten beschouwing gelaten. De tijdelijke opslag van 10% boven op de maximum huurprijs voor nieuwbouwwoningen (bouwstart voor 1 januari 2025) die het kabinet op het laatst nog heeft toegevoegd, gaat aan de aanbodkant het verschil niet kunnen maken. Een structurele oplossing voor het woningtekort en een balans in een gezonde huurwoningmarkt komt door het vertrek van beleggers verder uit zicht.
 

1 Fijn dat zij er zijn – de vastgoedbeleggers! - Hanzevast
2 Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning, regio | CBS
3 Housing in Europe – 2023 edition - Eurostat (europa.eu)
4 Regulering middenhuur | Wet betaalbare huur | Home | Volkshuisvesting Nederland
5 CBS