Veelgestelde vragen voor u op een rij

Hanzevast capital N.V. is initiator en Beheerder van het Fonds in de zin van art. 2:65 Wft. Hanzevast capital N.V. is op grond van haar vergunning bevoegd beleggingsinstellingen te beheren die beleggen in vastgoed. Per heden beheert Hanzevast capital N.V. tevens meerdere vastgoed- en een scheepvaartfonds onder het AIFMD grandfathering regime. Dit zijn fondsen die zijn opgericht vóór implementatie van de AIFMD.

De belangrijkste taken en bevoegdheden van de Beheerder van Woned zijn: 

• het bepalen en uitvoeren van het beleggingsbeleid; 

• het (doen) voeren van de administratie van het Fonds; 

• het juist en tijdig vaststellen van de Intrinsieke Waarde;

• het zorgdragen dat het Fonds voldoet aan de toepasselijke wet- en regelgeving, waaronder de Relevante Toezichtwetgeving; 

• het bewaken van het belang van de Certificaathouders; 

• het (doen) voeren van de certificaathouderadministratie van het Fonds. 

De Beheerder staat onder toezicht van de AFM en DNB. Het Fonds en de Beheerder staan ingeschreven in het AFM register als bedoeld in artikel 1:107 Wft.

Het Fonds investeert in de realisatie en exploitatie van residentieel vastgoed gelegen in Nederland, waarbij de nadruk ligt op energie efficiëntie. Het Fonds heeft een lange termijn visie en streeft naar een gedegen rendement uit de exploitatie van het vastgoed en naar additioneel rendement uit waardegroei op termijn van het vastgoed.

De doelstelling wordt bewerkstelligd door:

- focus op (vrije sector) huurwoningen
- focus op energiezuinigheid
- focus op monumentaal vastgoed
- focus op nieuwbouwwoningen
- selectief aankoopbeleid
- kostenbewust beheer.

Naast de beleggingsdoelstelling beoogt het Fonds ook bij te dragen aan een drietal maatschappelijke doelstellingen.

Verduurzaming

Het belang van klimaatverandering en de toenemende duurzaamheidswetgeving maken duurzaamheid een belangrijk aspect voor het Fonds. Het Fonds investeert daarom voornamelijk in duurzame woningen of woningen die geschikt zijn voor verduurzaming. Het Fonds draagt hierdoor bij aan de vergroening van het Nederlandse woningbestand.

Uitbreiding van de woningvoorraad

Nederland kent een nijpend tekort aan woningen. Tot 2030 moeten er zo’n 980.000 woningen worden gebouwd. Het Fonds stimuleert en financiert de bouw van nieuwe woningen.

Behoud van monumentaal erfgoed

Tot slot behoort het behouden en conserveren van Nederlands monumentaal erfgoed tot bijkomende doelstelling van het Fonds. Sloop en nieuwbouw bieden onvoldoende oplossing voor het woningtekort. Het Fonds beoogt monumentale en beschermde panden te kopen, te onderhouden en, indien nodig, te renoveren. Dit alles met inachtneming van de rendements- en duurzaamheidsdoelstellingen.

Woned kenmerkt zich door een defensief beleggingsbeleid. Een langetermijnvisie en lage bevoorschotting maken daar onderdeel van uit. Het Fonds streeft naar een Loan-To-Value van 45% met een maximum van 60%. Hier is het beleid dan ook op gericht. Per 31 maart 2024 is de Loan-To-Value (LTV) van het fonds 57,8%.

Ondanks de voorzichtige opstelling ten opzichte van de hoogte van de bevoorschotting is er een LTV van >60% bij de bank ontstaan door de herwaardering van de portefeuille gedurende 2023 (60,45% per 31 december 2023). Hierdoor ontstaat er conform de lening overeenkomst een aflossingsverplichting van 3% per jaar naar de bank, totdat de bevoorschotting weer onder de beoogde 60% van de taxatiewaarde komt. Zodra de bank LTV onder de 60% komt, daalt de aflossingsverplichting naar 1% per jaar, tot de LTV <55% is.

Het verschil tussen het fonds en de bank LTV is tweeledig:

1. In de LTV van het fonds is naast de bancaire lening ook de uitstaande lening naar Hanzevast B.V. ter hoogte van €300.000,- meegenomen als onderdeel van de schuld (lees: Loan)

2. De bank baseert de LTV op de waarde (lees: Value) van het vastgoed op de door in hun opdracht gegeven taxaties van mei 2023. De bank heeft de positieve herwaardering van +6,74% van de taxaties met peildatum 31 december 2023 hierin dus niet meegenomen. De waarde aanname van de bank wordt enkel aangepast op basis van een door de bank zelf in opdracht gegeven taxatie.

Het beleid van Woned de komende tijd blijft ongewijzigd gericht op het versneld aflossen van de financiering om de financieringslasten structureel te reduceren. Door versneld aflossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe. Ingeworven kapitaal wordt derhalve voornamelijk aangewend om de financiering af te lossen. De Woned directie ziet pas bij een Fonds LTV van 55% weer ruimte voor de opbouw van de liquiditeitsreserve van het Fonds.

In principe houdt het Fonds een 10% liquiditeitsreserve van het eigen vermogen aan, conform artikel 5.7. van het prospectus.

Op basis van de veranderende marktomstandigheden vanaf medio 2022 en gedurende 2023, zoals de hoge inflatie, oplopende rentes, stijgende financieringskosten en herwaardering van de portefeuille, heeft de Woned directie sinds medio 2022 successievelijk maatregelen genomen teneinde de liquiditeit binnen het Fonds te borgen.

Het beleid van Woned is de komende tijd ongewijzigd gericht op het versneld aflossen van de bancaire financiering om de financieringslasten structureel te verlagen. Door versneld aflossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe.

Op dit moment wordt er dan ook geen 10% liquiditeitsreserve van het eigen vermogen aangehouden. De Woned directie ziet pas bij een Fonds LTV van 55% weer ruimte voor de opbouw van de liquiditeitsreserve van het Fonds. Waarbij de directie ook dan telkens de afweging maakt waar de liquiditeiten het beste voor gebruikt kunnen worden met oog op het fondsbelang.

Woned N.V. heeft een kwalitatief hoogwaardige en duurzame portefeuille met focus op vrije sector huurwoningen, waarbij leefbaarheid en energie-efficiënte een grote rol spelen. Ondanks de kwaliteit van de portefeuille is deze niet immuun gebleken tegen de gestegen marktrentes en de medio 2022 ingezette daling op de vastgoedmarkt.

Eind 2023 lijken inflatie en de markt rente gestabiliseerd en de vastgoedmarkt licht te herstellen. Het fundament van de markt voor huurwoningen is ongewijzigd positief is. De inflatie draagt bij aan groei van de huurinkomsten en de vraag naar huurwoningen in Nederland is ongebroken sterk. Met name bij verkoop van lege woningen aan particulieren ziet men stijgende woningprijzen.

Op basis van de taxaties van een onafhankelijk externe taxateur is de waarde van de portefeuille per 31 december 2023 opgewaardeerd met +6,74%, ten opzichte van de waardebepaling per mei 2023.

Conform artikel 5.6 houdt het Fonds op het moment van het doen van een potentiële aankoop onder andere de beleggingsrestrictie aan dat één individueel object niet meer dan 25% van de totale activa beslaat. Hieraan is voldaan.

Op basis van de herwaardering is het project De Rijp (bestaande uit 18 objecten) en het complex aan de Molukkenstraat te Groningen (bestaande uit 19 woningen) beide boven de >25% van de totale activa uitgekomen. Per peildatum 31.12.2023 met respectievelijk 26% en 28%. De woningen kunnen onafhankelijk van elkaar verkocht worden indien gewenst.

Eind 2023 is de vastgoedportefeuille op basis van taxaties van een onafhankelijke taxateur opgewaardeerd met +6,74%, ten opzichte van de waardebepaling per mei 2023. De herwaardering van het vastgoed leidt tot een verandering van het eigen vermogen. De handelskoers is per 31 december 2023 met 13,7% gestegen naar € 811,67.

Graag verwijzen wij u naar artikel 14 van het prospectus voor de waarderingsgrondslagen en vaststelling van de Woned handelskoers.

Bijgaande hebben wij een rekenvoorbeeld voor u opgenomen om het effect op het rendement toe te lichten aan de hand van een vereenvoudigde balans. Open het bestand hier.

Woned N.V. heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling (hierna: FBI) conform artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en voldoet aan de daaraan gestelde voorwaarden. Daarmee geldt een vennootschapsbelastingtarief van 0% (wetgeving 2023).

Op 19 december jl. heeft de Eerste Kamer ingestemd met de ‘Wet aanpassing fiscale beleggingsinstellingen’ als onderdeel van het Belastingplan 2024. Hierdoor komt het regime voor fiscale beleggingsinstellingen (‘FBI-regime’) voor vastgoedlichamen met ingang van 1 januari 2025 te vervallen.

In dat kader heeft de beheerder een herstructurering uitgewerkt van een NV-structuur naar een CV-structuur, om economisch dubbele belastingheffing ter voorkomen en de huidige fiscale positie van het fonds en haar Certificaathouders te handhaven. De herstructurering zal naar verwachting ultimo 2024 worden geëffectueerd. Voor het fiscaal faciliteren van een herstructurering als gevolg van het vervallen van het FBI-regime, heeft de wetgever tijdelijk overgangsrecht geïmplementeerd. De herstructurering kan derhalve zonder belastingheffing plaatsvinden.

Woned kenmerkt zich door een defensief beleggingsbeleid. Een langetermijnvisie en lage bevoorschotting maken daar onderdeel van uit.

Per 31 maart 2024 is de Loan-To-Value (LTV) van het fonds 57,8%. Het beleid van het Fonds blijft echter tot andere orde gericht op het versneld aflossen van de financiering. Door versneld af te lossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe. Door middel van instroom is versneld aflossen op afzienbare termijn goed te realiseren.

Over het tijdstip van het hervatten van de (interim) dividenduitkeringen kunnen wij op dit moment geen uitspraak doen. De Directie zal u per kwartaal informeren over het wel of niet uitkeren van interim-dividend.

Woned streeft een lange termijn rendementsdoelstelling na van 7,0% rendement per jaar, bestaande uit direct (4%) en indirect rendement (3%).

De oplopende rentes en daarmee hogere financieringskosten drukken op dit moment het exploitatieresultaat en daarmee het directe rendement. De nadruk ligt dan ook op het versneld aflossen van de financiering. Hiervoor wordt ook het exploitatieresultaat tot op nadere orde voor aangewend. Door versneld aflossen neemt de financieringsdruk af en het exploitatieresultaat toe.

Verder stijgt het eigen vermogen binnen het Fonds en daarmee de handelskoers. Bijgaande hebben wij een rekenvoorbeeld voor u opgenomen om het effect op het indirect rendement toe te lichten aan de hand van een vereenvoudigde balans. Open het bestand hier.

Een beoogd rendement van 7% per jaar blijft gehandhaafd. Het beoogd direct rendement in 2023 is niet behaald. Over het tijdstip van het hervatten van de (interim) dividenduitkeringen kunnen wij op dit moment geen uitspraak doen.

Graag verwijzen wij u naar artikel 10 van het prospectus voor nadere toelichting over het beleggersrendement binnen Woned.

Op 16 November jl. is de Wet vaste huurcontracten ter beperking van het gebruik van tijdelijke huurcontracten door de Eerste kamer aangenomen. De exacte datum waarop de wet wordt ingevoerd is nog onduidelijk, naar verwachting zal dit 1 juli 2024 zijn. Voor Woned betekent dit, dat de sociale huurprijzen voor het project in De Rijp die nog tot 2026 in dat segment verhuurd dienen te worden, pas bij een huurderswisseling naar marktconforme huurprijzen aangepast kunnen worden. Het tempo van huurderswisselingen te zijner tijd zal moeten blijken. Een aanpassing van de huurprijzen zou daardoor minder snel kunnen gaan.

Ons doel is om de fiscale invulinstructie voor de IB (inkomstenbelasting) tegen eind maart beschikbaar te hebben op het portaal "Mijn Hanzevast". Wat betreft de fiscale VPB (vennootschapsbelasting), kunt u deze tegen eind juni van ons verwachten.

U ontvangt automatisch een email wanneer u de documenten via het portaal kunt raadplegen.

Wij verschaffen de invulinstructies uitsluitend via de portal en niet per mail of per post. U kunt de invulinstructie vinden via ‘Mijn Hanzevast’. Op het moment dat u bent ingelogd moet u rechts bovenin klikken op ‘Mijn Hanzevast’. Er verschijnt dan een keuzemenu, waarna u kunt klikken op de tweede optie ‘Investeringen’. Hier kunt u uw investeringen raadplegen. Wanneer u op het oranje woord van uw investering klikt of op de pijl achteraan de regel, opent de pagina waar alle documenten staan. De rondschrijvens staan onder tabblad ‘Rondschrijvens’. Het prospectus en notulen van jaarvergaderingen staat onder ‘Documenten’. De kwartaal- en jaar-cijfers staan onder ‘Financieel’. De Invulinstructies staan onder het tabblad ‘Invulinstructies’.

NB: U kunt niet op de agenda klikken, dit is puur een informatie voorziening en geen link naar de documenten. Wij werken er wel aan om een link op de 'Mijn overzicht' pagina te krijgen.

Mocht u tegen het probleem aanlopen dat er op uw overzicht een investering van € 0,- genoteerd staat, stuur dan uitsluitend een mail naar participanten@hanzevast.nl.

Wanneer u problemen ervaart met het inloggen op uw 'Mijn Hanzevast' account, adviseren wij u om op ‘Wachtwoord vergeten’ te klikken. Daar verlangen wij vervolgens van u, uw mailadres op te geven. Denk erom dat u het mailadres op de juiste manier noteert (ook spaties aan de voor en/of achterkant weglaten). U ontvangt vervolgens automatisch een mail in uw inbox. In die mail ontvangt u het verzoek een nieuw wachtwoord aan te maken.

NB: Mocht u (ondanks juiste notering) de melding krijgen dat uw mailadres onbekend is, stuur dan uitsluitend een mail naar participanten@hanzevast.nl.

U kunt een account aanmaken via 'Mijn Hanzevast'. Tijdens het registratieproces dient u een identiteitsbewijs en een afschrift van de door u gekozen rekening bij de hand te hebben ter verificatie. Deze verificatie verloopt geheel digitaal, dus een foto van de voor- en achterkant van uw identiteitsbewijs alsmede een foto van een rekeningafschrift volstaat.

Wij beoordelen uw aanvraag zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen 2 werkdagen. Als uw aanvraag wordt goedgekeurd kunt u direct investeren.

U kunt vanzelfsprekend een zakelijk account aanvragen via Mijn Hanzevast. U hoeft enkel het type account te selecteren bij de aanvang van het registratieproces.

Wij zijn bereikbaar van maandag tot en met vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur. U kunt ons bereiken door de formulieren op de website in te vullen of te mailen naar participanten@hanzevast.nl.

Alle gegevens worden overgezet naar de nieuwe website. Dit houdt in dat uw gegevens, alsmede uw geplaatste investeringen volledig worden overgeheveld naar de nieuwe website. Wij garanderen u dat dit voor u probleemloos zal verlopen.

Alle bestaande klanten van Hanzevast dienen enkel zijn of haar gegevens te controleren en indien gewenst aan te passen. U ontvangt vanzelfsprekend per e-mail bericht wanneer dit voor u van toepassing is.

Op verzoek wordt alle, via de online-omgeving beschikbaar gestelde informatie, ook tegen kostprijs per post aan de participanten ter beschikking gesteld.

Indien u een storing heeft kunt u deze storing melden middels een mail die u naar onderhoud@hanzevast.nl stuurt. Probeer deze storing zo goed mogelijk te onderzoeken en vervolgens te omschrijven zodat wij de storing zo goed mogelijk kunnen oplossen.

Indien u te maken heeft met gebreken die zijn ontstaan tijdens de huurperiode vragen wij u graag om te onderzoeken wie verantwoordelijk is voor het herstellen van deze gebreken. Dit kunt u eenvoudig terugvinden in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.

Indien u graag extra sleutels zou willen bijbestellen kunt u een aanvraag indienen door middel van een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. Daarnaast dient u altijd een nieuwe sleutelverklaring te ondertekenen en zijn de kosten voor de huurder.

Via deze link komt u op de beschikbare woningen

Indien u wilt weten of huisdieren in uw woning zijn toegestaan kan u dit terugvinden in de getekende huurovereenkomst of huisregels.

Vooropgesteld belt u bij gevaarlijke/nood situaties eerst de hulpdiensten. U mag ons bellen bij de volgende noodgevallen:

• CV storing –> Stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.
• Grote lekkage
• Geen stroom –> Kijk of er een algemene storing is in de stad. Zo niet, stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.

Bij uiterste noodgevallen kunt u het volgende noodnummer bellen:

+31851300274

Indien u een storing heeft kunt u deze storing melden middels een mail die u naar onderhoud@hanzevast.nl stuurt. Probeer deze storing zo goed mogelijk te onderzoeken en vervolgens te omschrijven zodat wij de storing zo goed mogelijk kunnen oplossen.

Indien u te maken heeft met gebreken die zijn ontstaan tijdens de huurperiode vragen wij u graag om te onderzoeken wie verantwoordelijk is voor het herstellen van deze gebreken. Dit kunt u eenvoudig terugvinden in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.

Indien u graag extra sleutels zou willen bijbestellen kunt u een aanvraag indienen door middel van een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. Daarnaast dient u altijd een nieuwe sleutelverklaring te ondertekenen en zijn de kosten voor de huurder.

Via deze link komt u op de beschikbare commerciële panden.

Indien u een klacht heeft over de algemene schoonmaakt kunt u deze klacht melden middels een mail die u naar onderhoud@hanzevast.nl stuur, beschrijf de klacht zo goed mogelijk.

Vooropgesteld belt u bij gevaarlijke/nood situaties eerst de hulpdiensten. U mag ons bellen bij de volgende noodgevallen:

• CV storing –> Stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.
• Grote lekkage
• Geen stroom –> Kijk of er een algemene storing is in de stad. Zo niet, stuur doordeweeks een mail naar onderhoud@hanzevast.nl. In het weekend kunt u het noodnummer bellen.

Bij uiterste noodgevallen kunt u het volgende noodnummer bellen:

+31851300274